I- Comprendre les bases d’un bail de location
Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Un bail également connu sous le nom de contrat de location, est établit entre le propriétaire d’un bien immobilier et son locataire, permettant à ce dernier d’utiliser le bien pour une période définie en contrepartie d’un loyer.
Les baux sont réalisées avant l’emménagement du locataire et peuvent être classés en fonction de leur usage : personnel, professionnel, ou mixte. Ils sont régis par des lois spécifiques garantissant les droits et obligations de chaque partie. Nous traiterons spécifiquement dans cet article du bail d’habitation classique (meublé ou non).
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II- Les clauses essentielles d’un contrat de bail
Le contrat de location doit préciser :
• les coordonnées des parties,
• la date d’effet, la durée, la description du bien loué,
• le montant du loyer et les modalités de révision, les charges récupérables,
• le montant du dépôt de garantie si applicable.
Certaines clauses, comme l’obligation de payer le loyer par prélèvement automatique ou de souscrire à une assurance habitation spécifique (autre que l’assurance obligatoire multirisques habitation), ne peuvent être mentionné dans le bail.
Dans ce sens, la grantie loyer impayé dite « inversée » c’est dire à la charge du locataire peut être conseillée mais ne constitue en aucun cas une obligation pour le locataire. Il existe en revanche une garantie de ce type gratuite pour le locataire qui est proposée par l’association Action logement, c’est la Garantie Visale.
III- Les raisons valables pour modifier un bail
Est-il possible de modifier le bail ?
Pour protéger les intérêts des locataires et des bailleurs, la loi interdit formellement la modification du contenu du contrat de location. Tout changement en cours de location se matérialise par l’ajout d’un « avenant » qui sera annexé au contrat de location initial et qui permettra de refléter la nouvelle situation du contrat.
Dans quels cas le bail doit-il être « modifié » en cours de location ?
Ce nouvel accord présentant les changements du bail doit être signé par le ou les locataires ainsi que le propriétaire. Voici les raisons qui peuvent aboutir à une telle situation :
Changements du côté du locataire :
• Départ ou arrivée d’une nouvelle personne dans le logement
• Non-utilisation par le locataire d’une partie du logement (comme un garage ou une cave), permettant au propriétaire de louer cet espace de manière indépendante.
Changement du côté du logement :
• Travaux d’amélioration affectant l’occupation du locataire, justifiant éventuellement une réduction temporaire du loyer.
• Changement dans les charges de copropriété, telles que l’installation d’un ascenseur ou le remplacement du chauffage collectif.
Changement du côté du contrat de location :
• Décalage de la date d’échéance du loyer, à la demande du locataire ou du propriétaire.
• Autorisation de sous-location, avec les conditions spécifiques si nécessaire. Il est important de bien noter que la sous-location est interdite si elle n’est pas spécifiée dans le bail de location.
Cas où l’avenant n’est pas nécessaire :
• Non-remplacement d’un colocataire dans un bail de colocation avec clause de solidarité.
• Changement de propriétaire du logement : le bail est automatiquement transféré à l’acheteur ce qui ne remet pas en question la validitée du bail.
IV- Les étapes à suivre pour faire un avenant à son bail
Prendre contact avec votre propriétaire ou votre agence
La première étape cruciale consiste à ouvrir le dialogue avec le bailleur ou l’agence immobilière qui le repérente. Ce contact peut être initié par un courrier formel ou un e-mail, décrivant clairement votre demande de modification du bail et les raisons qui la motivent.
Il est conseillé de proposer une rencontre ou un appel téléphonique pour en discuter de manière plus approfondie, permettant ainsi d’aborder la situation de manière constructive et ouverte.
Négocier les modifications souhaitées
Cette étape implique un échange entre les parties pour convenir des modifications spécifiques à apporter au bail. Il est important de présenter lors de cet échange des arguments solides et, si possible, des documents pour appuyer votre demande (comme des comparatifs de loyer dans le quartier pour un ajustement de loyer).
La transparence et la bonne foi sont essentielles pour parvenir à un accord mutuellement satisfaisant.
Formaliser les changements par écrit
Une fois l’accord atteint, il est impératif de formaliser les modifications par écrit, en rédigeant un avenant au bail. Cet avenant doit être aussi détaillé que le contrat initial, précisant les clauses modifiées, la date d’effet des changements, et être signé par les deux parties.
Il s’agit d’un document juridique qui aura la même force que le bail original.
Aspects légaux de la modification d’un bail
Les modifications qui requièrent l’accord des deux parties
La loi exige que toute modification substantielle d’un bail reçoive l’approbation des deux parties. Cela inclut :
• le montant du loyer, la durée du bail, ainsi que l’ajout ou la suppression de clauses spécifiques.
• Impact des modifications sur le dépôt de garantie. En effet, le montant du dépôt de garantie peut être affecté par certaines modifications, particulièrement en cas de changement du loyer ou de la nature de l’occupation. Par exemple, une augmentation significative du loyer pourrait justifier une réévaluation du dépôt de garantie.
À savoir : les ajustements comme la mise en conformité avec de nouvelles réglementations ne nécessitent pas l’accord des parties du fait de leur caractère obligatoire.
V- Conseils pratiques pour une modification de bail réussie
Documenter toute communication
Il est essentiel de garder une trace écrite de toutes les interactions avec le propriétaire bailleur ou l’agence concernant la modification du bail. Cela comprend les correspondances électroniques, les comptes-rendus de réunion, et tout document échangé durant le processus. Cette documentation pourra servir de preuve en cas de malentendu ou de désaccord ultérieur.
Connaître ses droits et obligations
Avant d’entamer toute négociation, assurez-vous de bien comprendre vos droits en tant que locataire ainsi que les obligations qui vous incombent. La connaissance de la loi et des pratiques courantes dans le domaine de la location vous aiderons dans les discussions. Gardez à l’esprit que l’essentiel est de maintenir de bonnes relations avec votre agence ou votre propriétaire, cela rend très souvent les choses plus simples !
Faire appel à un expert
En cas de doute, faites appel à un professionnel. Les agents immobiliers, pour avoir le droit d’exercer, sont formés à ces questions de droit. Ils ont l’habitude et sauront vous fournir des conseils précieux, pour faciliter les négociations.
Exemples de modifications courantes du bail
1️⃣ Ajustement du loyer : Pour s’aligner sur les fluctuations du marché immobilier ou en réaction à des améliorations substantielles apportées au logement.
2️⃣ Changement de la durée du bail : Pour répondre à des besoins spécifiques du locataire ou du bailleur, comme une mutation professionnelle, ou ajuster la périodicité de renouvellement du bail.
3️⃣ Ajout ou suppression d’une clause : Pour clarifier les responsabilités concernant les réparations, l’entretien, ou adapter le bail à de nouvelles situations, comme la permission de sous-louer ou l’introduction d’animaux de compagnie.
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