I- Risques sanitaires
Pas besoin d’un mur qui s’effondre ou d’un toit à ciel ouvert pour que votre logement soit insalubre.
Vivons heureux, vivons hydratés
L’eau est un facteur clé pour la salubrité de votre logement. Voici les quelques règles de base que votre appartement doit respecter en matière d’eau :
1️⃣ Le logement est insalubre quand le système d’évacuation des eaux n’est pas réglé correctement (stagnation ou une mauvaise étanchéité par exemple).
2️⃣ Le logement est insalubre quand vous ne disposez pas d’une eau chaude disponible à toute heure du jour ou de la nuit. Évidemment, il en va de même pour l’eau potable.
3️⃣ Enfin, le logement est insalubre quand vos salles d’eau ne sont pas en bon état de marche. Typiquement, une salle de bain doit contenir a minima un lavabo, une douche/baignoire ainsi qu’un sol, un plafond et des murs imperméables. Les toilettes, elles, doivent être raccordées à un système d’assainissement collectif ou individuel sans risque de pollution par retour d’eau et l’absence de remontée d’odeur.
La sur-occupation, c’est non
La coloc c’est cool, à condition de ne pas dormir à trois dans le salon. On parle d’insalubrité quand :
1️⃣ Seul, la surface habitable est inférieure à neuf mètres carrés.
2️⃣ À deux, la surface habitable est inférieure à seize mètres carrés.
3️⃣ À partir de trois, on augmente cette surface de neuf mètres carrés par personne, dans la limite de 70 mètres carrés pour huit personnes et plus.
Le chauffage, on en parle ?
Il n’existe pas de règles strictes pour évaluer la qualité du chauffage. La loi estime néanmoins qu’il doit être adapté aux caractéristiques du logement (sa taille, son isolation…), de manière à assurer votre confort.
II- Risques sécuritaires
L’insalubrité, c’est aussi les dangers pour votre sécurité physique directe. On en parle juste ici ⬇️
Politique 0 infiltration, 0 choc électrique
Votre appartement, c’est votre forteresse. Le bailleur doit donc s’assurer qu’il soit imperméable aux invasions comme les remontées d’eau, les infiltrations, l’humidité ou les courants d’air parasites.
Par ailleurs, au-delà de l’obligation stricte pour votre appartement d’être muni d’un système électrique, celui-ci doit être sécurisé et disposer d’un dispositif de coupure générale de l’alimentation.
Je ne me cogne pas, je ne suis pas à l’étroit
Hors de question de devoir ramper dans son appartement, et pour cela, la hauteur sous plafond est réglementée dans les pièces de vie, avec un minimum de 2,20 mètres.
⚠️ Attention : il existe des cas où cette hauteur sous plafond peut être abaissée à 1,80 mètre, si la pièce a un minimum de 20 mètres carrés de surface habitable.
Par ailleurs, la loi prévient aussi contre les logements exigus. Pour qu’un appartement ne soit pas considéré comme tel, il doit remplir trois caractéristiques :
1️⃣ Au moins une des pièces de vie fait neuf mètres carrés minimum ou a un volume minimum de 20 mètres cubes
2️⃣ Les autres pièces de vie ont une surface au moins égale à sept mètres carrés
3️⃣ Vous pouvez vous mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement en tenant compte du mobilier et des équipements.
En ce qui concerne la surface des chambres, celle-ci ne doit pas être inférieure à :
• 7 mètres carrés pour une personne
• 9 mètres carrés deux personnes
• 14 mètres carrés pour trois personnes
• 18 mètres carrés pour quatre personnes
Cette liste ne comprend pas tous les cas d’insalubrité d’un logement. Pour la liste exhaustive, c’est ici.
III- Insalubrité : quoi faire ?
Si votre logement vous paraît insalubre, la première chose à faire est de contacter votre bailleur pour lui notifier la situation, via une lettre recommandée. Soyez le plus précis possible, pour que la situation d’insalubrité soit bien établie.
Si le propriétaire réagit rapidement, c’est gagné ! Mais soyons honnêtes, la vie n’est pas toujours aussi belle, et certains bailleurs sont moins réactifs que d’autres pour entamer des travaux parfois coûteux.
Dans le cas où votre bailleur ne réagit pas à votre courrier, il est temps de passer à la vitesse supérieure !
C’est l’agence régionale de santé (ARS) qu’il faut contacter pour faire constater l’insalubrité d’un logement (là, pas besoin d’une lettre recommandée). Vous pouvez également, pour vous faire conseiller, vous adresser à l’agence départementale d’information sur logement (Adil).
L’ARS fera procéder à une visite du logement pour constater le danger sanitaire ou physique. Si ce danger est établi (après une procédure contradictoire avec le propriétaire ou le syndic) un arrêté de traitement d’insalubrité sera pris par la préfecture, obligeant votre bailleur à entreprendre des travaux.
Si les travaux rendent le logement inhabitable, le bailleur a la charge de vous reloger. Même obligation si le préfet ordonne une interdiction définitive de l’habiter.
En ce qui concerne votre loyer, il n’est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité jusqu’à ce que le préfet lève l’arrêté. Vous restez néanmoins redevables des charges locatives. Vous devez également suspendre vos allocations de logements durant cette période.
IV- Bailleur : quelles conséquences
Selon la gravité de la mise en danger du locataire, le cumul des règles méconnues et la réaction du bailleur, ce dernier sera plus ou moins exposé à des sanctions. Elles peuvent aller de la simple contravention à la peine de prison voici ce que dit la loi :
1️⃣ Si le bailleur refuse de recourir aux travaux prescrits sans motif légitime, il risque jusqu’à un an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €.
2️⃣ Si le bailleur refuse la mise en demeure du préfet en cas de sur-occupation, il risque jusqu’à deux ans d’emprisonnement et une amende de 75 000 €.
3️⃣ Si le bailleur dégrade, détériore ou détruit le local pour le rendre impropre à l’habitation, dans le but de vous en faire partir après l’arrêté d’insalubrité, il risque jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 100 000€ d’amende.
Par ailleurs, le bailleur peut se voir imposer jusqu’à 1 000 € d’amende par jour de retard dans les travaux entrepris après l’arrêté.
Un dossier complet, ça aide !
